🏠 2026 종합부동산세 총정리 (종부세 대상·계산법·납부 기간·내년 개편안)

2026년 종합부동산세(종부세) 고지서는 11월 하순에 나오고, 12월 1일부터 15일까지 내야 합니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지는 종부세를 내지 않아요. 그리고 내년부터는 기준이 크게 바뀌는 개편안이 나와 있어요 🏠

이번 글에서는 2026 종부세 대상, 계산법과 세율, 납부 기간과 분납, 세액공제, 내년 개편안까지 한 번에 정리해 드릴게요.

목차

• 🏠 1️⃣ 2026 종부세, 누가 내나요?
• 🧮 2️⃣ 종부세 계산법과 세율
• 🗓️ 3️⃣ 납부 기간과 분납 방법
• 🎂 4️⃣ 1세대 1주택자 세액공제 (고령자·장기보유)
• 🆕 5️⃣ 내년부터 달라지는 점 (2026 세제개편안)
• ❓ 자주 묻는 질문
• ✨ 핵심 요약

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🏠 1️⃣ 2026 종부세, 누가 내나요?

2026 종부세는 올해 6월 1일에 집을 가진 사람이 내요. 이날을 과세기준일이라고 하는데, 6월 2일에 집을 샀다면 올해 종부세는 판 사람이 냅니다.

구분	기본공제 (공시가격 기준)	이렇게 이해하면 쉬워요
1세대 1주택자	12억 원	공시가격 12억 원이 넘는 부분에만 세금이 붙어요
그 밖의 개인 (다주택자 등)	9억 원	가진 집의 공시가격을 모두 더해서 9억 원이 넘는 부분에 붙어요
법인	공제 없음	처음부터 전체 금액에 세금이 붙어요

👉 공시가격은 실제 거래 가격보다 낮게 매겨진 정부 기준 가격이에요. 내 집 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 주소로 조회할 수 있어요.

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🧮 2️⃣ 종부세 계산법과 세율

📐 계산 순서

1. 공시가격 합계에서 기본공제(12억 원 또는 9억 원)를 빼요.
2. 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해요. 이게 과세표준이에요.
3. 과세표준에 아래 세율을 곱해요.
4. 재산세와 겹치는 부분을 빼고, 세액공제를 적용해요. 여기에 농어촌특별세(종부세의 20%)가 더해져요.

📊 세율표 (2026년분)

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억 원 이하	0.5%	0.5%
3억~6억 원	0.7%	0.7%
6억~12억 원	1.0%	1.0%
12억~25억 원	1.3%	2.0%
25억~50억 원	1.5%	3.0%
50억~94억 원	2.0%	4.0%
94억 원 초과	2.7%	5.0%

※ 3주택 이상은 과세표준 12억 원이 넘는 부분부터 높은 세율이 적용돼요.

💡 예시: 공시가격 15억 원 아파트 한 채

• 15억 원 − 12억 원(공제) = 3억 원
• 3억 원 × 60% = 과세표준 1억 8천만 원
• 1억 8천만 원 × 0.5% = 약 90만 원

👉 여기서 재산세와 겹치는 부분을 빼 주고, 나이와 보유 기간에 따른 세액공제(4️⃣)를 받으면 실제로 내는 금액은 더 줄어요. 정확한 금액은 고지서나 국세청 홈택스 종부세 모의계산으로 확인하세요.

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🗓️ 3️⃣ 납부 기간과 분납 방법

시기	할 일
6월 1일	과세기준일 (이날 가진 집 기준)
11월 하순	국세청이 고지서 발송 (작년에는 11월 26일 발표)
12월 1일~15일	납부 기간
다음 해 6월 15일	분납을 신청했다면 나머지를 내는 기한

💳 분납: 세금이 300만 원을 넘으면 나눠 낼 수 있어요

• 낼 세금이 300만 원 초과 600만 원 이하: 300만 원을 넘는 금액을 나중에 낼 수 있어요.
• 낼 세금이 600만 원 초과: 절반까지 나중에 낼 수 있어요.
• 분납 기간에는 이자가 붙지 않아요. 예를 들어 400만 원이 나왔다면 12월 15일까지 300만 원, 다음 해 6월 15일까지 100만 원을 내면 돼요.

⚠️ 12월 15일을 넘기면 납부지연 가산세가 붙어요. 홈택스, 손택스, 은행 앱, 신용카드로 낼 수 있어요.

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🎂 4️⃣ 1세대 1주택자 세액공제 (고령자·장기보유)

1세대 1주택자는 나이와 보유 기간에 따라 세금을 깎아 줘요. 두 가지를 합쳐 최대 80%까지 받을 수 있어요.

고령자 (6월 1일 기준 나이)	공제율	장기보유 (보유 기간)	공제율
만 60세 이상	20%	5년 이상	20%
만 65세 이상	30%	10년 이상	40%
만 70세 이상	40%	15년 이상	50%

👉 예를 들어 만 67세에 12년 보유했다면 30% + 40% = 70%를 공제받아요. 위 예시 90만 원이라면 세금이 크게 줄어드는 거예요.

👉 부모님께 집을 물려받는 것도 고민 중이라면 신혼부부 부모 증여 총정리 글도 함께 보세요.

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🆕 5️⃣ 내년부터 달라지는 점 (2026 세제개편안)

정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 종부세를 크게 바꾸는 내용이 들어 있어요. 아직 국회를 통과하기 전인 정부안이라 최종 내용은 바뀔 수 있습니다. 올해 12월에 내는 2026년분에는 적용되지 않아요.

항목	지금 (2026년분)	개편안 (2027년분부터 단계적)
실거주 1주택 공제	12억 원	14억 원
거주하지 않는 1주택 공제	12억 원	9억 원
공정시장가액비율	60%	70% (3주택 이상·조정대상지역은 2028년부터 80%)
과세표준 6억~12억 원 세율	1.0%	1.3%
세율 기준	주택 수	2028년까지 주택 가격 기준으로 일원화
1주택자 세액공제	보유공제 + 고령자공제	거주공제로 전환 (한도 2027년 800만 원, 2028년부터 600만 원)
세부담 상한	150%	200%

👉 정리하면 직접 사는 집 한 채는 부담이 줄고, 거주하지 않는 집이나 여러 채를 가진 경우는 부담이 늘어나는 방향이에요. 국회에서 확정되면 이 글에 바로 반영할게요.

💬 리치어듄의 한마디
집을 사신 분들이라면 가격이 오르길 바라시겠지만, 또 너무 오르면 세금도 같이 오르니,,,,,그래도 오르는게 낫죠?ㅎㅎ

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❓ 자주 묻는 질문

Q1. 2026 종부세는 언제 내나요?

11월 하순에 고지서가 나오고, 12월 1일부터 15일까지 내요. 세금이 300만 원을 넘으면 나눠 낼 수 있고, 나머지는 다음 해 6월 15일까지 내면 돼요.

Q2. 1주택자도 종부세를 내나요?

1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지는 내지 않아요. 12억 원이 넘는 부분에만 세금이 붙고, 나이와 보유 기간에 따라 최대 80%까지 공제받을 수 있어요.

Q3. 6월에 집을 팔았는데 종부세를 내야 하나요?

6월 1일 전에 잔금까지 끝내고 팔았다면 내지 않아요. 6월 1일에 가지고 있었다면 그해 종부세는 집을 가진 사람이 내요. 정확한 기준은 잔금일과 등기일 중 빠른 날이니 계약서를 확인하세요.

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✨ 2026 종부세 핵심 요약

구분	핵심 내용
대상	6월 1일 기준 보유자, 1세대 1주택 12억 원 / 그 밖의 개인 9억 원 넘는 부분
계산	(공시가격 − 공제) × 60% × 세율 0.5~2.7% (3주택 이상 최고 5.0%)
납부	11월 하순 고지, 12월 1~15일 납부, 300만 원 넘으면 분납
1주택 세액공제	고령자 최대 40% + 장기보유 최대 50%, 합쳐 최대 80%
내년 개편안	실거주 1주택 14억 원, 비거주 9억 원, 비율 70% 등 (국회 통과 전)

종부세는 고지서가 나오기 전에 내 공시가격과 공제부터 확인해 두면 12월에 당황하지 않아요 😊

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📚 참고 자료: 택스워치 (2025년 종부세 고지·분납 안내, 2025년 11월), 한국세정신문 (2026 세제개편안 종부세, 2026년 8월), MTN뉴스 (1주택 종부세 공제 현황, 2026년 7월) · 2026년 10월 29일 기준

※ 세액은 보유 주택, 공시가격, 나이, 보유 기간에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 국세청 홈택스나 세무 전문가에게 확인하세요.

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